令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問17

【正解 (3)】減価額を求める二つの方法（耐用年数に基づく方法・観察減価法）は「併用するものとする」とされており、「いずれかを適用し、または併用」とする点が誤りです。 (1) ○：造成直後と価格時点の地域要因を比較し、社会的・経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると客観的に認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できます（総論第7章、留意事項）。 (2) ○：再調達原価の把握が困難な場合は置換原価を再調達原価とみなすことができますが、神社、仏閣等の特殊建築物等については安易に置換原価を求めることが適切でない場合があります（留意事項）。 (3) ×：基準は「減価額を求めるには、次の二つの方法があり、これらを併用するものとする」と定めており、選択適用は認められていません（総論第7章）。 (4) ○：機能的要因の例示（建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等）のとおりです（総論第7章）。 (5) ○：観察減価法の適用に当たっては、個別分析の結果を踏まえた代替・競争関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を適切に反映すべきです（留意事項）。 【学習ポイント】「併用するものとする」を「いずれか一方でよい」に変える語尾差替えは頻出です。減価修正＝二方法併用、と即答できるようにしましょう。