令和6年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問12

【正解 (3)】正しいのはロとニ。地域分析の意義と同一需給圏の理解を問います。 イ ×：同一需給圏は近隣地域を含んでより広域的な圏域であり、近隣地域が同一需給圏に含まれないことはありません（基準総論第6章）。 ロ ○：一般的要因は地域分析及び個別分析の基礎としてその具体的影響力を的確に把握しておく必要があり、鑑定評価手法の適用における各手順においても常に考慮されるべきものです。 ハ ×：地域分析とは、対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか等を分析・判定することであり、標準的使用の判定を含みますが、最有効使用の判定は個別分析の内容です。 ニ ○：建物及びその敷地の同一需給圏は敷地の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向がありますが、一体としての用途、規模、品等等により一致しない場合があります（留意事項）。 ホ ×：居住用不動産について特に留意すべき事項は、主たる需要者層・供給者層の年齢、家族構成、所得水準並びに「需要者」の存する地域的な範囲等とされており、「供給者の存する地域的な範囲」とする点が誤りです。 【学習ポイント】「地域分析＝標準的使用」「個別分析＝最有効使用」の対応関係は必須知識です。近隣地域が同一需給圏に含まれるという包含関係も図でイメージしておきましょう。