令和6年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問28

【正解 (2)】賃貸中の区分所有建物及びその敷地の評価に関する問題です。 (1) ×：区分所有建物及びその敷地は、専有部分、共用部分の共有持分及び敷地利用権から構成されます。共用部分の共有持分が欠けているため誤りです（基準総論第2章）。 (2) ○：専有部分が賃貸されている場合の収益価格は、貸家及びその敷地に準じ、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち買主に承継されない部分の運用益及び償却額を含まない）に基づく純収益等の現在価値の総和により求めます。 (3) ×：直接法・間接法は「再調達原価」を求める方法の区分であり、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じて適用するのも再調達原価に関する記述です。積算価格そのものを直接法・間接法で求めるとする肢の枠組みは基準と異なります。 (4) ×：同一建物内の他の住戸の取引事例であっても、階層・位置（方位・眺望等）に係る個別的要因の比較が必要であり、事情補正及び時点修正のみでは比準価格は求められません。 (5) ×：専有部分が賃貸に供されている場合の鑑定評価額は貸家及びその敷地に準じて決定するものであり、自用の場合と同様に決定するのは誤りです。 【学習ポイント】区分所有の構成3点セット（専有部分・共用部分の共有持分・敷地利用権）は全部そろっているか必ず確認しましょう。同一棟内の事例でも個別的要因の比較は省略できません。