令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問40

【正解 (3)】利回り法：価格時点の基礎価格×継続賃料利回り＋価格時点の必要諸経費等、で求めます。 手順1（直近合意時点の純賃料）：一時金の授受がないため実質賃料＝年額支払賃料1,000,000円。純賃料＝実質賃料1,000,000円−必要諸経費等（公租公課）200,000円＝800,000円。 手順2（継続賃料利回り）：純賃料800,000円÷直近合意時点の基礎価格80,000,000円＝1.0％。 手順3（試算賃料）：価格時点の基礎価格100,000,000円×1.0％＝純賃料1,000,000円。これに価格時点の必要諸経費等（公租公課）330,000円を加算し、1,000,000円＋330,000円＝1,330,000円。よって(3)が正解です（基準総論第7章の利回り法）。 【学習ポイント】利回り法は「継続賃料利回りは直近合意時点のもので固定し、基礎価格と必要諸経費等は価格時点のものを用いる」構造です。誤答肢は必要諸経費等の加算漏れや、利回り算定時の諸経費控除漏れに対応しています。