令和8年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問28

【正解 (4)】誤っているものはハとニです。借地権に係る一時金の分類と底地の決定方式が論点です。 イ ○：借地権者に帰属する経済的利益には、一時金の授受に基づくものも含まれます（基準各論第1章・留意事項）。 ロ ○：土地残余法による収益価格や、設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格は、取引慣行の成熟の程度の高低いずれの場合にも試算価格として位置づけられています（基準各論第1章第1節Ⅰ3.（1）②）。 ハ ×：留意事項（各論第1章関係1.（3）②）は、宅地の賃貸借契約等に関連して借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金を、（ア）預り金的性格を有し通常保証金と呼ばれているもの、（イ）借地権の設定の対価とみなされ通常権利金と呼ばれているもの、（ウ）借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金の3つに分類し、「これらのほか、定期借地権に係る賃貸借契約等においては、賃料の前払的性格を有し、通常、前払地代と呼ばれているものがある」としています。本肢は、3分類に含まれる「権利金」と、定期借地権に係る契約について「これらのほか」として掲げられる「前払地代」の位置を入れ替えている点が誤りです。 ニ ×：底地の鑑定評価額は、「実際支払賃料」に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定します。「実際実質賃料」は貸家及びその敷地の決定方式であり、混同を誘うひっかけです（基準各論第1章第1節Ⅰ3.（2））。 ホ ○：定期借地権の付着している底地では、期間中の地代収受と期間満了時の土地の復帰が評価の中心であり、建物の建築・解体に伴い建物の使用収益が期待できない期間は借地権者側の事情であって、底地の評価上勘案することを要しません。 【学習ポイント】「底地＝実際支払賃料」「貸家及びその敷地＝実際実質賃料」の対比は最頻出です。一時金は「保証金・権利金・借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金」の3分類で、前払地代は定期借地権に係る契約について「これらのほか」として掲げられるもの、という位置づけまで正確に覚えましょう。