平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問12

【正解 (3)】正しいのは(3)です。 (3) ○：部分鑑定評価は、不動産の一部分について、その部分が全体の構成部分であることを前提として鑑定評価する場合の条件です。建物及びその敷地としての最有効使用が建物の取壊しと認められるのであれば、建物を含む全体の構成部分として敷地を捉える前提が失われるため、部分鑑定評価によることはできません。この場合は独立鑑定評価によることになります。 (1) ×：取壊しが確定して実現性も高く、依頼者が更地としての担保価値を必要としているのですから、独立鑑定評価を行うことに合理性があります。依頼目的から一律に否定されるものではありません。 (2) ×：基準総論第5章第1節Ⅳは、証券化対象不動産等について「原則として」条件設定をしてはならないとしつつ、各論第3章第2節の要件を満たす場合には未竣工建物等鑑定評価を行うことができるとしています。「いかなる場合も」という言い切りが誤りです。 (4) ×：現実には貸家及びその敷地であるものを自用の建物及びその敷地として評価するのは、対象不動産の現実の利用状況と異なる不動産の類型を設定するものであり、対象確定条件に該当します。想定上の条件ではありません。 (5) ×：実現性の確認においては、変更の意思や着手の有無に加え、変更に要する資力の有無も確認する必要があります。資力がなければ実現性を認められないからです。