平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問19

収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。

イ　収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF法があるが、土地残余法と建物残余法は直接還元法に分類され、収益期間又は純収益の予測期間を有期とする有期還元法はDCF法に分類される。

ロ　DCF法の適用に当たり保有期間（売却を想定する場合）を設定するに当たっては、不動産投資における典型的な投資家が保有する期間を標準とするが、購入予定者が計画する投資期間が参考となる場合がある。

ハ　直接還元法の適用に当たって求める純収益は、建物その他の償却資産の減価償却費を控除した償却後純収益を用いる場合と償却前純収益を用いる場合があるが、理論上、これらの純収益の差によって求める収益価格に差異が生じることはない。

ニ　還元利回りを求める方法と割引率を求める方法のそれぞれに共通する方法としては、類似の不動産の取引事例との比較から求める方法、借入金と自己資金に係る還元利回り又は割引率から求める方法、土地と建物等に係る還元利回り又は割引率から求める方法、投資家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考として活用する方法がある。

ホ　不動産投資において、「DSCRが2.0である」ということは、不動産の購入において金融機関等から資金の借入れを行った場合に、ある期間の借入金元利返済額が同期間の純収益の2倍であるということを意味し、このDSCRを活用することにより還元利回りを求めることができる。