平成28年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問20

【正解 (5)】イからホまですべて誤りです。 イ ×：復帰価格を価格時点に割り引く際に用いるのは保有期間満了時点までの割引率であり、「保有期間満了時の次期の割引率」ではありません。復帰価格はn+1期の純収益を最終還元利回りで還元して求め、これをn年分割り引きます。 ロ ×：現行の支払賃料が適正水準より割高な場合、初年度の純収益は将来にわたって維持できない水準です。これを採用して直接還元するのであれば、将来の下落を織り込むために標準化された純収益を用いる場合より「高い」還元利回りを用いることになります。低い利回りを用いれば価格が過大になります。 ハ ×：土地残余法において賃貸事業のライフサイクル（建築・賃貸・取壊し）を踏まえるのは、土地が永続的である一方で建物には寿命があるという非対称性に由来します。建物残余法は建物に帰属する純収益を求めるものであり、同じ考え方がそのまま妥当するわけではありません。 ニ ×：インウッド式による有期還元法は、有限期間の純収益の現在価値を複利年金現価率で求めるものです。更地に最有効使用の建物を想定して適用するDCF法と同列に扱うことはできません。 ホ ×：賃借人の優れた経営能力によって標準を超える支払賃料が現に支払われている場合であっても、契約に基づき収受する賃料は対象不動産の総収益を構成します。標準的な水準へ補正しなければならない、という扱いにはなりません（超過部分が契約期間の経過後も継続するかどうかは、還元利回りや期間の設定で反映します）。