平成30年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問23

継続賃料を求める鑑定評価の手法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

イ　差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な継続賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、その差額のうち賃貸人等に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求めるものである。

ロ　差額配分法を適用する場合において、差額配分については賃貸人等に帰属する部分を適切に判定しなければならないが、判定するに当たっては継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、一般的要因の分析及び地域要因の分析により差額発生の要因を広域的に分析し、さらに対象不動産について契約内容及び契約締結の経緯等に関する分析を行うことにより適切に判断する。

ハ　利回り法を適用する場合において、継続賃料利回りは、価格時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求める。

ニ　スライド法を適用する場合において、変動率は、直近合意時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数や整備された不動産インデックス等を総合的に勘案して求める。

ホ　賃貸事例比較法を適用する場合において、試算賃料を求めるに当たっては、継続賃料固有の価格形成要因の比較を適切に行うことに留意しなければならない。