平成30年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問27

【正解 (1)】誤っているのは(1)です。 (1) ×：収益還元法の適用に当たって直接還元法とDCF法のいずれを用いるかは、収集した資料の範囲、精度等に応じて適切に選択すべきものであり、直接還元法を適用したときに必ずDCF法で検証しなければならないわけではありません。両方の適用が義務付けられるのは証券化対象不動産の鑑定評価（各論第3章）であり、この場合はDCF法を適用し直接還元法で検証します。設問は一般の複合不動産です。 (2) ○：DCF法の適用に当たっては、基本的に減価償却費を控除しない償却前純収益を用います。復帰価格に建物の価値減分が反映されるためです。 (3) ○：貸家及びその敷地であっても、自用の建物及びその敷地としての条件を設定した場合は、積算価格・比準価格・収益価格を関連付けて決定します。 (4) ○：建物及びその敷地の最有効使用の判定には、敷地の更地としての最有効使用の把握が前提となるため、これを記載します。 (5) ○：実際支払賃料が市場賃料を上回っている場合など、現在の状態を所与とした価格が自用としての価格を上回ることもあります。