平成30年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問34

【正解 (5)】誤っているのはロ・ハ・ホです。 ロ ×：宅地の限定賃料の基礎価格は、隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用をする当該宅地の限定価格です（各論第2章第1節Ⅰ3.）。また積算法の基礎価格は契約内容による使用方法に基づく価格ですから、契約により最有効使用が実現できない場合に、最有効使用を前提とする価格を基礎価格とすることはできません。 ハ ×：期待利回りを償却後の純収益に対応するものとして査定した場合には、必要諸経費等に減価償却費を計上する必要があります。償却前純収益に対応する期待利回りを用いたときに計上しないのであり、設問は逆です。 ホ ×：総合的に勘案する事項は「直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度」です（各論第2章第1節Ⅱ2.（6）等）。継続賃料は直近合意時点を起点に考えるため、「契約締結時点」ではありません。 イ ○：建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法で得た試算賃料も比較考量して決定します。 ニ ○：収益分析法では、企業の総収益を分析して収益純賃料に必要諸経費等を加算して求めるほか、賃料相当額を直接求めることができる場合もあります。