令和2年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問26
各論第1章A 最重要
更地の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 建物及びその敷地の取引事例であっても、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用することにより配分法を適用して取引事例比較法による比準価格を求めることができる。
(2) 造成後間もない造成地や埋立地等、再調達原価が把握できる場合には、原価法による積算価格を求めなければならない。
(3) 更地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定し、収益還元法によって想定建物等の価格を求めることができるときは、当該想定建物及びその敷地に基づく純収益から想定建物等に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法（土地残余法という。）を適用することができる。
(4) 一体利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して、開発法による価格を求めることができる。
(5) 分割利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して、開発法による価格を求めることができる。
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正解：(3)
解説
【正解 (3)】誤っているのは(3)です。
(3) ×：土地残余法を適用できるのは、「収益還元法以外の手法」によって想定建物等の価格を求めることができるときです（総論第7章第1節Ⅳ）。収益還元法によって建物価格を求めてしまうと、収益から建物に帰属する部分を控除するという手順が循環してしまうためです。
(1) ○：配分法を適用する場合の取引事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきものとされています（各論第1章第1節Ⅰ1.）。
(2) ○：更地の鑑定評価額は比準価格と土地残余法による収益価格を関連づけて決定し、再調達原価が把握できる場合には積算価格をも関連づけて決定すべきとされています。造成後間もない造成地や埋立地は再調達原価を把握できる典型例です。
(4) ○：一体利用が合理的な場合の開発法の説明として正しい記述です。
(5) ○：分割利用が合理的な場合の開発法の説明として正しい記述です。
📖 関連するテキスト：29-1 更地の鑑定評価（鑑トレの会員ページ）