令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問21

【正解 (4)】誤りはロ・ハ・ホです。 イ ○：積算法の基礎価格は、賃貸借契約の内容による使用方法の制約等を反映するため、更地としての経済価値に即応した価格を下回ることもあります（総論第7章、留意事項）。 ロ ×：対応関係が逆です。減価償却費を必要諸経費等に計上しない場合に「償却前」の純収益に対応する期待利回りを用いるのであり、「償却後」の純収益に対応する期待利回りを用いるときは減価償却費を必要諸経費等に計上します（総論第7章、留意事項）。 ハ ×：賃貸事例比較法は新規賃料を求める手法であるとともに、継続賃料の鑑定評価においても比準賃料を求める手法として用いられます（総論第7章）。 ニ ○：継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、経済情勢等の変化を総合的に勘案して求めるため、当該割合と一致しないこともあります（総論第7章、留意事項）。 ホ ×：スライド法の変動率は、土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数や整備された不動産インデックス等を総合的に勘案して求めるものであり、所得水準の変動を示す各種指数を勘案不要とする点が誤りです（総論第7章、留意事項）。 【学習ポイント】「償却前後の純収益」と「期待利回り・経費計上」の対応関係のねじれは頻出です。対応が一致しているかを必ず確認しましょう。