令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問19

【正解 (2)】新規賃料を求める鑑定評価の出題で、正しいのはイとニです。 イ ○：基礎価格とは積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるものとされています（基準総論第7章）。 ロ ×：期待利回りは、資本相当額に対して期待される「純収益」のその資本相当額に対する割合です。「総収入」とする点が誤りです。 ハ ×：契約等による使用方法の制約がない以上、基礎価格は最有効使用（高層共同住宅地としての利用）を前提とした経済価値に即応する価格とすべきです。賃借人の一方的な都合による利用は契約上の制約に当たりません。 ニ ○：賃貸事例比較法の適用に際しては、鑑定評価によって求める賃料に係る契約内容と類似性を有する賃貸事例を選択すべきです。 ホ ×：収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益の分析を通じて純収益を求める手法であり、企業用不動産に有効です。賃貸に供されている不動産の賃貸収益を分析するものではありません。 【学習ポイント】基礎価格は「契約による使用方法の制約の有無」で最有効使用前提か否かが分かれます。期待利回りの定義は「純収益」の一語がキーです。