令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問20

【正解 (5)】賃料を求める際の利回りの出題で、正しいのはニとホです。 イ ×：期待利回りの査定に当たり、投資家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考とすることはあり得ます。「参考とすることはない」が誤りです。 ロ ×：期待利回りを求める際に留意すべき賃料の特性は、地価水準の変動に対する賃料の遅行性等です。「契約当事者の近隣地域の発展に対する寄与度」はこれに当たりません（留意事項）。 ハ ×：利回り法における継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえて求めるものです。「価格時点における基礎価格に対する純賃料の割合」とする点が誤りです（留意事項）。 ニ ○：類似の賃貸事例に係る利回りから期待利回りを求める場合には時点修正が可能であることを要し、地価水準の変動に対する賃料の遅行性等を考慮する必要があります。 ホ ○：必要諸経費等に減価償却費を計上する場合には、期待利回りは償却後の純収益に対応する利回りを用いる必要があります。 【学習ポイント】継続賃料利回りの基準時点は「直近合意時点」です。「価格時点」「契約開始時点」への差し替えは頻出のひっかけです。