令和6年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問31

【正解 (1)】正しいのはイとハ。賃料の鑑定評価の総合問題です。 イ ○：隣接宅地の併合使用を前提とする限定賃料の鑑定評価額は、併合使用に係る限定価格を基礎価格として求めた積算賃料及び併合使用を前提とする賃貸借等の事例に基づく比準賃料を関連づけて決定します（基準各論第2章第1節Ⅰ3.）。 ロ ×：配分法に準ずる方法の適用に当たっての事例選択においても、敷地の最有効使用の程度等に留意する必要があり、「含まれない」とはいえません。 ハ ○：新規賃料を求める際の比準賃料は、価格時点に近い時点に新規に締結された賃貸借等の事例に基づき、賃料の価格形成要因が類似するものから求める必要があります。 ニ ×：賃貸事業分析法は「宅地」の正常賃料を求める場合について規定されたものであり（基準各論第2章第1節Ⅰ2.）、建物及びその敷地の正常賃料については規定されていません。建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定し、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定します（同第2節Ⅰ2.）。 ホ ×：賃料の鑑定評価は賃貸借等の契約内容を明確にした上で行うべきものであり、判明しない契約内容を当該地域の標準的な契約慣行で補って評価するものとはされていません。 【学習ポイント】宅地の正常賃料＝積算賃料・比準賃料・配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけ、収益賃料及び賃貸事業分析法による試算賃料を比較考量。建物及びその敷地の正常賃料＝積算賃料及び比準賃料を関連づけ、収益賃料を比較考量。どの手法がどの類型に規定されているか、また「関連づけ」か「比較考量」かが正誤の分かれ目になります。限定賃料の基礎価格が「限定価格」となる点も重要です。