令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問33

【正解 (5)】(5)に列挙された事項のうち「当該地域の賃貸借等の契約慣行」は、契約上の条件又は使用目的の変更に伴い賃料を改定する場合の勘案事項ではありません。 (1) ○：継続賃料固有の価格形成要因は直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心であり、土地価格の推移、公租公課の推移、契約の内容及びそれに関する経緯等が主なものとして例示されています（基準各論第2章第1節Ⅱ1.）。 (2) ○：実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定します（基準各論第2章第1節Ⅱ2.）。 (3) ○：賃料に占める純賃料の推移、直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度、賃料改定の経緯等は、総合的に勘案すべき事項として挙げられています（同2.（3）（6）（9））。 (4) ○：賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新を契機とする場合において更新料が支払われるときは、この額を総合的に勘案します（同2.なお書き）。 (5) ×：契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合に特に総合的に勘案する事項は、「（1）賃貸借等の態様（2）契約上の条件又は使用目的の変更内容（3）条件変更承諾料又は増改築承諾料が支払われるときはこれらの額」です（基準各論第2章第1節Ⅱ3.）。「賃貸借等の態様」「契約上の条件又は使用目的の変更内容」はこのとおり掲げられていますが、「当該地域の賃貸借等の契約慣行」は新規賃料固有の価格形成要因（同章第1節Ⅰ1.（1））であり、本場面の勘案事項ではありません。この点が誤りです。 【学習ポイント】継続賃料の総合勘案事項は「実際支払賃料の改定の場合（各論第2章第1節Ⅱ2.）」と「契約上の条件・使用目的の変更の場合（同3.）」で列挙が異なるうえ、新規賃料固有の価格形成要因（同Ⅰ1.）が紛れ込まされます。どの場面の列挙かを意識して読み分けましょう。