平成28年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問24
総論第8章C 標準
鑑定評価の手順に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1) 処理計画の策定に当たって、鑑定評価の基本的事項、依頼者及び提出先並びに利害関係等のほか、依頼者に対し、他の専門家による調査結果等の活用の要否、立会の有無（立会人の氏名・職業を含む）を明瞭に確認しなければならない。
(2) 物的確認につき、同一の不動産の再評価を行う場合において、過去に関与不動産鑑定士として自ら内覧の実施を含めた実地調査を行ったことがあり、かつ、当該不動産の個別的要因について、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較して重要な変化がないと客観的に認められる場合は、内覧の全部又は一部を省略することができるが、実地調査は行わなければならない。
(3) 資料の収集及び整理につき、近隣地域は対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものであることから、事例資料の収集範囲は、可能な限り近隣地域に限定しなければならない。
(4) 鑑定評価手法の適用につき、価格を求める鑑定評価の手法には、価格の三面性のうち、費用性に基づく原価法、市場性に基づく取引事例比較法、収益性に基づく収益還元法があり、これら３つの鑑定評価の手法を適用することにより、はじめて価格の三面性からの分析がなされ、正常価格を求めることができる。
(5) 試算価格の調整に当たっては、複数の鑑定評価の手法により求められた各試算価格の再吟味及び説得力に係る判断を行い、最も説得力を有すると判断した試算価格をもって鑑定評価額としなければならない。
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正解：(2)
解説
【正解 (2)】正しいのは(2)です。
(2) ○：同一の不動産の再評価において内覧の全部又は一部を省略できるのは、過去に関与不動産鑑定士として自ら内覧を含む実地調査を行っており、かつ個別的要因に重要な変化がないと客観的に認められる場合です。省略できるのは「内覧」であって、実地調査そのものは行わなければなりません。
(1) ×：処理計画の策定に当たって確認すべきは、鑑定評価の基本的事項、依頼者・提出先等及び利害関係等、他の専門家による調査結果等の活用の要否などです。立会人の氏名・職業は、実地調査の結果として鑑定評価報告書に記載する事項であり、処理計画段階で明瞭に確認すべき事項として掲げられているものではありません。
(3) ×：事例資料は近隣地域に限らず、同一需給圏内の類似地域等、さらに同一需給圏内の代替競争不動産からも収集します。近隣地域に限定すれば、かえって適切な事例を得られません。
(4) ×：鑑定評価の手法は対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の手法を適用すべきものであり、常に3手法すべてを適用しなければ正常価格を求められない、というものではありません。
(5) ×：試算価格の調整は、各試算価格の再吟味と説得力に係る判断を行い、それらを総合して鑑定評価額を決定する作業です。最も説得力のある試算価格をそのまま鑑定評価額とする作業ではありません。
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