平成29年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問19

【正解 (2)】正しいのは(2)です。 (2) ○：保有期間（分析期間）は、毎期の純収益及び復帰価格について精度の高い予測が可能な期間として決定し、典型的な投資家が保有する期間を標準とします。本肢では事業用定期借地権の残存期間が4年で、契約上その期間内に建物を取り壊して更地返還することになっています。典型的な保有期間が5年であっても、権利が消滅する時点を超える保有期間を設定することはできません。 (1) ×：直接還元法も、一期間の純収益を還元利回りで還元することにより将来の収益の現在価値の総和を把握する手法です。考え方の基礎は同じであり、「現在価値の総和ではない」とはいえません。 (3) ×：位置づけが逆です。証券化対象不動産の鑑定評価では、DCF法を適用し、直接還元法はその検証手段として用います（各論第3章）。また直接還元法でも将来の動向は還元利回りや標準化された純収益に反映されるため、変動予測が不要というのも誤りです。 (4) ×：更地の収益価格は、当該土地に最有効使用の建物の建築を想定して土地残余法等により求めます。事業用不動産の建築を想定してはならないという定めはありません。 (5) ×：割引率との関係から還元利回りを求める方法は、純収益が一定の趨勢を有すると想定される場合に、割引率から純収益の変動率を控除して求めるものです。「償却後の場合で、かつ」という限定はありません。