平成30年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問29
各論第1章A 最重要
更地の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 比準価格を求める際の取引事例については、最有効使用の状態にある建物及びその敷地の取引事例から配分法によって敷地相当分としたものを選択してもよい。
(2) 土地残余法の適用に当たっては、対象となる更地上に賃貸用建物を建築し、同建物を賃貸し、耐用年数満了時に取り壊して更地化するという賃貸事業のライフサイクルを踏まえて、適切に純収益を査定するべきである。
(3) 対象不動産は、造成後相当期間を経ている既成市街地内にある土地であり、再調達原価の把握が困難であることから、原価法の適用を見送った。この場合、原価法を適用できないことやその理由等を、鑑定評価報告書に記載しなければならない。
(4) 面積当たりの単価で比較した場合、開発法によって求められる試算価格は、近隣地域の標準的な土地の価格よりも、低位となる。
(5) 証券化対象不動産の鑑定評価を行うに当たっては、ＤＣＦ法を適用する。
正解と解説を見る
正解：(4)
解説
【正解 (4)】誤っているのは(4)です。
(4) ×：開発法による価格が近隣地域の標準的な土地の価格より必ず低位となるとは限りません。大規模地では分割・造成費用や販売期間中の投下資本収益率の負担から単価が低くなる傾向はありますが、開発により有効利用が図られ標準的画地を上回る場合もあり、「低位となる」と断定するのは誤りです。
(1) ○：配分法により建物及びその敷地の取引事例から敷地相当分を求め、取引事例として選択できます（総論第7章第1節Ⅰ）。
(2) ○：土地残余法の適用に当たっては、賃貸事業のライフサイクルを踏まえて純収益を査定すべきです。
(3) ○：適用すべき手法を適用できない場合には、その理由等を鑑定評価報告書に記載しなければなりません。
(5) ○：証券化対象不動産の鑑定評価においてはDCF法を適用しなければなりません（各論第3章）。
📖 関連するテキスト：29-1 更地の鑑定評価（鑑トレの会員ページ）