令和元年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問22
総論第7章A 最重要
賃料を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1) 積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法であり、求められた賃料は支払賃料である。
(2) 新規賃料を求める場合の賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際支払賃料に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である。
(3) 差額配分法において、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、直近合意時点において想定される新規賃料である。
(4) 利回り法において、継続賃料利回りを乗じる基礎価格は、直近合意時点における元本価格である。
(5) スライド法の適用に当たっては、直近合意時点における純賃料が求められない場合においても、実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができる。
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正解：(5)
解説
【正解 (5)】正しいのは(5)です。
(5) ○：スライド法では直近合意時点における純賃料に変動率を乗じるのが原則ですが、直近合意時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができます（総論第7章第2節Ⅲ3.）。
(1) ×：積算法により求められる試算賃料（積算賃料）は実質賃料です。支払賃料は、一時金が授受される場合に実質賃料から一時金の運用益等を控除して求めます。
(2) ×：賃貸事例比較法は、賃貸事例に係る「実際実質賃料」に事情補正及び時点修正を行い、地域要因・個別的要因の比較を行って比準賃料を求める手法です。実際支払賃料ではありません。
(3) ×：差額配分法における適正な実質賃料は、「価格時点において」想定される新規賃料です。直近合意時点ではありません。差額は価格時点で把握するからです。
(4) ×：利回り法において継続賃料利回りを乗じるのは「価格時点における」基礎価格です。直近合意時点の基礎価格が用いられるのは、継続賃料利回りを求める際の分母としてです。
📖 関連するテキスト：23-1 賃料の意義（鑑トレの会員ページ）