令和2年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問32

【正解 (1)】正しいのはイ・ハです。 イ ○：継続賃料固有の価格形成要因は、直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心となります（各論第2章第1節Ⅱ1.）。 ハ ○：配分法に準ずる方法に基づく比準賃料では、複合不動産の賃貸借等の契約内容における類似性に留意するとともに、敷地の最有効使用の程度にも留意する必要があります。 ロ ×：賃貸事業分析法は、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法です。現実の賃貸事業の純収益を出発点とするものであり、更地としての最有効使用に基づいて求めなければならないとはされていません。 ニ ×：積算賃料の基礎価格は対象不動産の経済価値に即応した価格であり、賃借人が費用を負担し所有する内装及び建物設備の一部は含まれません。賃借人自身の資産に対して賃料を課すことになってしまうためです。 ホ ×：契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合は、その変更に伴う宅地及び地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を、実際支払賃料を改定する場合（継続賃料）の賃料に加算して決定します（各論第2章第1節Ⅱ3.）。新規賃料を求めるのではありません。