令和3年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問11

【正解 (4)】正しいのはロ・ニ・ホです。 ロ ○：特定価格を求める要件に該当する場合でも、前提とする使用が最有効使用と異なることとならず、結果として正常価格と同一の市場概念の下で形成される市場価値と乖離しないと判断されるときは、価格の種類は正常価格となります。運用上の留意事項が「最有効使用と異なることとなる場合には特定価格として求めなければならない」と定めていることの裏返しです。 ニ ○：過去時点の鑑定評価は対象不動産の確認等及び資料の収集が可能な場合に限り行うことができ、将来時点の鑑定評価は原則として行うべきでないとされています（運用上の留意事項）。 ホ ○：賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとして、その期間の期首となります（総論第5章第2節）。実際の支払時期が期末であっても変わりません。 イ ×：事情補正は、取引事例が特殊な事情を含み、これが取引価格に影響していると認められるときに行うものです。隣接不動産の併合を目的とする売買であっても、取引価格に影響が生じていなければ補正は不要ですから、「行わなければならない」とはいえません。 ハ ×：正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料をいい、最有効使用を前提とするとは定義されていません。建物及びその敷地の正常賃料は契約内容による使用方法に基づいて求められる点からも、最有効使用を当然の前提とするものではありません。