令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問19

収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

イ　還元利回りを求める方法のうち、類似の不動産の取引事例との比較から求める方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。

ロ　建物等が古い場合においても、土地残余法を適用して当該建物等の敷地である土地の更地としての価格を求める場合は、既存の建物等でなく当該敷地に最有効使用の賃貸用建物の建築を想定し、この手法を適用することができる。

ハ　収益は不動産の経済価値の本質を形成するものであるが、自用の建物及びその敷地の現状を所与とする場合には、収益を生み出していないため、賃貸を想定する収益還元法は現状の状態とは異なるので適用できない。

ニ　賃貸用不動産についてのＤＣＦ法の適用に当たっては、純収益の査定に際し、特に賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼働率の毎期の変動に留意しなければならない。

ホ　直接還元法又はＤＣＦ法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である。