令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問19

【正解 (1)】正しいのはイとロ。継続賃料（家賃）の手法適用の細部が問われています。 イ ○：新規賃料を求める賃貸事例比較法では新規の賃貸借等の事例を、継続賃料を求める賃貸事例比較法では継続に係る賃料改定等の事例を用いるため、一般に同一の賃貸事例を両方に採用することはありません。 ロ ○：区分所有建物及びその敷地に係る継続賃料の試算過程では、必要諸経費等に関連する管理費及び修繕積立金の額に留意すべきです。 ハ ×：預り金的性格を有する敷金には償却額は生じませんが、その運用益が実質賃料を構成するため、実質賃料と支払賃料は同額とはなりません（基準総論第5章・第7章）。 ニ ×：利回り法は、「価格時点における基礎価格」に継続賃料利回りを乗じて得た額に、価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。直近合意時点における純賃料の額に必要諸経費等を加算するものではありません（基準総論第7章）。 ホ ×：必要諸経費等には空室等による損失相当額が含まれ得るものであり、価格時点において対象不動産が入居中であることのみを理由に計上不要と断定することはできません（基準総論第7章）。 【学習ポイント】実質賃料＝支払賃料＋一時金の運用益・償却額、利回り法＝価格時点の基礎価格×継続賃料利回り＋必要諸経費等、という算式の構造を正確に覚えましょう。【要確認】