令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問9

【正解 (5)】投資法人等が投資対象資産を「譲渡」する場合は証券化対象不動産の鑑定評価（各論第3章）の適用対象外であり、特定価格とはなりません。 (1) ×：売り急ぎ・買い進み等の特別な動機がないことは正常価格の市場の条件ですが、売買希望価格等の動向は市場の需給動向を把握する資料として参考となり得ます（基準総論第5章・第7章）。 (2) ×：併合と分割の両方を同時に行うことを前提とする鑑定評価を排除する定めはなく、依頼目的に応じてこうした鑑定評価もあり得ます（基準総論第5章）。 (3) ×：不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料は「継続賃料」です（基準総論第5章第3節Ⅱ3.）。なお、基準が定める賃料の種類は正常賃料・限定賃料・継続賃料の3つであり、「特定賃料」という賃料の種類は基準にも運用上の留意事項にも存在しません。 (4) ×：対象確定条件を含む鑑定評価の条件の設定に当たっては、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれの観点に加え、実現性及び合法性の観点からの妥当性の確認も必要です（基準総論第5章・留意事項）。 (5) ○：各論第3章の証券化対象不動産の鑑定評価は不動産の「取得又は保有」に係るものであり、投資法人等が投資対象資産を譲渡する場合は含まれないため、投資家に示すための投資採算価値を表す特定価格とはなりません（基準各論第3章・留意事項）。 【学習ポイント】賃料の種類は正常賃料・限定賃料・継続賃料の3つのみで、「特定賃料」という種類は存在しません（価格には特定価格があるため引っかけやすい論点です）。各論第3章の適用範囲（取得・保有時のみで譲渡時は対象外）も頻出です。