令和8年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問16

原価法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

イ　再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、いずれを適用するか、又は併用するかについては、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じて決定する。

ロ　間接法は、対象不動産と類似の不動産等について、素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細（種別、品等、数量、時間、単価等）を明確に把握できる場合に、これらの明細を分析して適切に補正し、必要に応じて時点修正を行い、かつ、地域要因の比較を行って、対象不動産の再調達原価を求めるものとする。

ハ　直接法は、対象不動産について、使用資材の種別、品等及び数量並びに所要労働の種別、時間等を調査し、対象不動産の存する地域の価格時点における単価を基礎とした直接工事費を積算し、これに間接工事費及び請負者の適正な利益を含む一般管理費等を加えて標準的な建設費を求め、さらに発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して再調達原価を求めるものとする。

ニ　減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を総合的に分析検討し、減価額を求めなければならないことから、部分的な分析検討は行わない。

ホ　減価修正を行うに当たっては、耐用年数に基づく方法及び観察減価法を適用する場合において、対象不動産が有する市場性を踏まえ、特に、建物の増改築・修繕・模様替等の実施が耐用年数及び減価の要因に与える影響の程度について留意しなければならない。